Hvad betyder Cloudberry Clean Energys optionsaftale for familierne i det udpegede område til Energipark Revsing?

Cloudberry har per 30. juni 2026 udsendt en købsoptionsaftale til lodsejerne i det udpegede område for Energipark Revsing. Aftalen blev udsendt via to medlemmer af den tidligere styregruppe og præsenteres som en løsning, der giver berørte familier mulighed for kompensation eller opkøb, hvis projektet gennemføres.

Nedenfor gennemgås centrale punkter i selve aftaledokumentet. Det gøres for at sikre endnu et offentligt perspektiv på aftalens indhold. Punkterne kan ikke stå i stedet for, at lodsejerne selv opsøger juridisk rådgivning – vel og mærke for egen regning.

Det er værd at bemærke, at den indledende gennemgang af købsoptionsaftalen via de to medlemmer af den tidligere styregruppe er finansieret af Vejen Kommune via lokalrådet.

1. Projektområdet kan ændre sig undervejs

Ifølge punkt 1.4 er projektområdet og grundejergruppen “ikke endeligt fastlagt,” og udvikler er “berettiget til at ændre i bilagene.”

Kortmaterialet i Bilag 1.4(a) og 1.4(b) viser den enkelte lodsejers placering, herunder om man ligger i zonen med høj kompensation (køberet – gruppe 1) eller lav kompensation (salgsoption – gruppe 2).

Det betyder at:

• Bilagene – og dermed projektområdet – kan ændres af Cloudberry Clean Energy, uden at lodsejeren kan opsige aftalen af den grund.

2. Cloudberry Clean Energy’s køberet

Ifølge punkt 3.1 har udvikler “en ubetinget ret (men ikke pligt) til at købe Ejendommen.” Grundejeren har omvendt en “dertilhørende pligt til at sælge,” hvis retten udnyttes.

Køberetten kan gøres gældende i op til 5 år fra underskrift (punkt 6.1), og udvikler skal senest beslutte sig 10 måneder efter, at der foreligger “endeligt, ubetinget, upåklaget og upåklageligt plangrundlag” (punkt 3.2).

Det fremgår ikke af aftalen, hvornår et plangrundlag anses for endeligt og upåklageligt.

Det betyder at:

• Cloudberry Clean Energy kan vente helt op til 5 år med at bestemme sig, uden at være forpligtet til at købe.
• Lodsejeren har ingen tilsvarende ret til at kræve køb inden for samme periode.
• Vær især opmærksom på, at uklarheden om hvornår plangrundlaget er endeligt, kan forlænge Cloudberry Clean Energys betænkningstid ud over det, der umiddelbart fremgår af aftalen.
  

Tidsperspektivet, hvis lodsejeren er i køberet-zonen (Gruppe 1)

• År 0: Aftalen underskrives.
• År 0-5: Cloudberry Clean Energy kan til enhver tid vælge at udnytte køberetten, eller lade den bortfalde.
• Op til 10 måneder efter endeligt plangrundlag: Cloudberry Clean Energy skal senest 10 måneder efter melde ud, om køberetten udnyttes.
• Herefter: Overtagelsesdagen fastsættes, typisk med kort varsel (punkt 4.2).
  
  Samlet set ser lodsejerne i Gruppe 1 ind i op mod 6 år yderligere i uvished, muligvis mere afhængigt af myndighedsbehandlingens længde.
  

3. Aftalen ophører ikke nødvendigvis efter 5 år (Gruppe 2)

Punkt 6.1 fastsætter, at aftalen “bortfalder uden varsel,” hvis køberetten ikke er udnyttet inden 5 år. Men punkt 6.2 fastslår, at “såfremt Energianlægget gennemføres på andre ejendomme inden for projektområdet,” gælder aftalens punkt 7 og 10 fortsat, uanset punkt 6.1.

Det betyder at:

• De 5 år er ikke en endelig grænse for, hvor længe man kan være bundet af aftalen.
• Lodsejere uden for opkøbszonen kan forblive omfattet af centrale dele af aftalen, så længe projektet realiseres andre steder i projektområdet.
  
  For lodsejere i Gruppe 2 skal anlægget først bygges og ibrugtages, inden der kan handles. Derved kan forventes minimum 2-3 år oveni datoen for overtagelsen af gruppe 1s ejendomme (se illustration længere oppe).

4. Erklæring om skjulte mangler

Ifølge punkt 4.9 erklærer grundejeren blandt andet, at der “Grundejer bekendt ikke er synlige eller skjulte mangler ved Ejendommen.” Mange af boligerne i området er over 100 år gamle.

Det betyder at:

• Lodsejeren indestår for en tilstand, som kan være vanskelig at kende fuldt ud i en ældre bolig.
• En senere opdaget mangel, som lodsejeren ikke kendte til på underskriftstidspunktet, kan få betydning for aftalen.
  
  

5. Afkald på VE-lovens rettigheder

Ifølge punkt 10.2 giver grundejeren “afkald på i fremtiden at kunne gøre krav på betaling for værditab eller salgsoption” efter VE-loven, “eller anden tilsvarende lovgivning med efterfølgende ændringer.”

Ifølge punkt 10.3 kan aftalen desuden blive anmeldt til Energistyrelsen, hvorved lovbestemte krav om værditab eller salgsoption bortfalder.

Man bør på forhånd gøre sig grundigt bekendt med VE-kompensationsreglerne, inden man fraskriver sig disse for altid.

Det betyder at:

• Lodsejeren opgiver sine lovbestemte rettigheder til fordel for aftalens egne vilkår.
• Eventuelle fremtidige forbedringer af VE-loven kommer ikke lodsejeren til gode, hvis aftalen allerede er underskrevet.

6. Salgsoption og kompensation

Udnytter udvikler ikke sin køberet, kan grundejeren ifølge punkt 7.1 først gøre sin ret gældende “inden for 12 måneder efter idriftsættelsen af Energianlægget.” Gives der ikke besked til udvikler, anses kompensation efter punkt 7.1.2 automatisk som valgt.

Salgsoptionen (7.1.1) indebærer, at udvikler køber ejendommen til markedsværdi plus tillæg. Kompensation (7.1.2) indebærer, at lodsejeren bliver boende mod en engangsbetaling på 30 % af markedsværdien.

Det betyder at:

• Lodsejeren skal aktivt vælge salgsoptionen, ellers vælges kompensation automatisk.
• Retten kan først bruges, når anlægget er i drift, ikke når aftalen underskrives eller når plangrundlaget foreligger.
• Aftalen angiver ikke, hvornår vurderingen af markedsværdien skal foreligge, kun at kompensationen udbetales senest 30 dage efter vurderingen. Det reelle udbetalingstidspunkt er derfor uklart.

Tidsperspektiv, hvis man ligger uden for opkøbszonen (Gruppe 2):

• År 0: Aftalen underskrives.
• År 0 til plangrundlag: Myndighedsbehandling, typisk flere år.
• Plangrundlag til idriftsættelse: Opførelse af anlægget, minimum 2-3 år.
• Op til 12 måneder efter idriftsættelse: Frist for at vælge salgsoption eller kompensation.
  
  Samlet set er yderligere 8-10 år er ikke urealistisk, før salgsoptionen kan bruges (se illustration længere oppe).

7. Forkøbsret

Ønsker grundejeren at sælge i aftaleperioden, har udvikler forkøbsret “til samme pris og på samme vilkår, som kan opnås ved overdragelse til tredjemand” (punkt 8.1). Forkøbsretten gælder ikke ved familieoverdragelser, arv eller gaver til ægtefælle og børn (punkt 8.4).

Det betyder at:

• En ekstern køber ikke er sikret handlen, selv efter at have budt en pris.
• Cloudberry Clean Energy kan overtage handlen på samme vilkår, som en tredjemand har tilbudt.
• Forsøger lodsejeren at sælge til en ekstern køber uden held, kan Cloudberry Clean Energy senere anfægte, at den udbudte salgspris lå over markedsprisen, hvilket kan få betydning for en fremtidig vurdering.
  
  

8. Udvikler kan overdrage aftalen uden samtykke

Ifølge punkt 13.1 kan udvikler “helt eller delvist videreoverdrage sine rettigheder og/eller forpligtelser” til tredjemand “uden Grundejers samtykke.”

Det betyder at:

• Lodsejeren kan komme til at stå i aftale med en anden virksomhed end Cloudberry Clean Energy, uden selv at have samtykket til det.

9. Fortrolighed

Grundejeren er ifølge punkt 14.1 forpligtet til fortrolighed om “Aftalens vilkår” og øvrige oplysninger modtaget som led i forhandlingerne.

Det betyder at:

• Lodsejere kan ikke frit sammenligne deres vilkår med naboers, uden at være i tvivl om, hvorvidt det er tilladt ifølge aftalen.

Et økonomisk eksempel

For forståelsen skyld tilføjes et økonomisk eksempel med en ejendom med en markedsværdi på 1.000.000 kr.. Se illustration længere oppe.

Gruppe 1:
Ved Cloudberry Clean Energys køberet (punkt 4.3.1)

• 0-3 år: tillæg på 35 %, i alt 1.350.000 kr.
• 3-4 år: tillæg på 40 %, i alt 1.400.000 kr.
• 4-5 år: tillæg på 45 %, i alt 1.450.000 kr.

Gruppe 2:
Ved salgsoptionen (punkt 7.1.1)

• 0-3 år: tillæg på 15 %, i alt 1.150.000 kr.
• 3-4 år: tillæg på 20 %, i alt 1.200.000 kr.
• 4 år til 12 måneder efter idriftsættelse: tillæg på 25 %, i alt 1.250.000 kr.

Ved Kompensation, hvis man bliver boende (punkt 7.1.2):

• 30 % af markedsværdien, i alt 300.000 kr.

Hvad aftalen fra Cloudberry Clean Energy ikke indeholder

1. Der er ikke afsat et beløb ved underskrift (sign on fee), som kan dække den enkelte lodsejers egen rådgivning.

2. Aftalen forholder sig ikke til situationer med sygdom, skilsmisse, arbejdsløshed eller andre ændrede livssituationer hos den enkelte lodsejer. Disse lodsejere er på lige fod med andre bundet til området i årevis.

3. Det fremgår ikke af aftalen, hvad der sker, hvis Cloudberry Clean Energy ikke opnår underskrifter fra tilstrækkeligt mange lodsejere i projektområdet.

Uvildig vurdering af aftalen

1. Aftalen er på flere punkter mere økonomisk attraktiv end de nuværende ordninger i VE-loven, særligt for lodsejere uden for opkøbszonen (gruppe 2).

2. Cloudberry Clean Energy betemmer alene, hvor anlægget placeres, og kan ifølge punkt 2.3 “skønsmæssigt beslutte at udskyde eller opgive udviklingen.” Det medfører at lodsejere, der ligger i gruppe 1 kan risikere at flyttes til gruppe 2 uden varsel og uden at kunne opsige aftalen.

3. Hele risikoen og usikkerheden pålægges lodsejerne helt frem til 10 måneder efter godkendelse af plangrundlaget. Cloudberry Clean Energy kan til enhver tid og uden begrundelse opgive projektet.

4. Det er problematisk, at der ikke foretages en foreløbig vurdering af ejendomme, der ligger i gruppe 2 før aftalen skal underskrives. Det kan muligvis skyldes at tidsperspektivet for denne gruppe er så langt ude i fremtiden at Cloudberry Clean Energy vurderer, at det ikke er relevant for nuværende.

Uvildig anbefalinger til lodsejere

• Opsøg ekstern rådgivning for vejledning omkring aftalen.
• Sæt dig grundigt ind i reglerne for VE-kompensation, inden du fraskriver disse for altid ved indgåelse af aftalen.
• Kortmateriale nævnt under bilag 1.4.a skal udleveres inden underskrift og er helt centralt, da det viser den foreløbige placering af lodsejerens matrikel i forhold til gruppe 1 og 2.
• Det fremgår ikke klart, om alle lodsejere i gruppe 1 og gruppe 2 får deres ejendom vurderet forud for underskrivelse. Man bør helt klart insistere på dette inden underskrift.

Ret til at komme videre.